Tuyệt chiêu đầu tư đất nền quận 9 mang lại bội thu

Tuyệt chiêu đầu tư đất nền quận 9 mang lại bội thu

Đầu tư đất nền quận 9 dường như đang là một trong những kênh nhận được nhiều sự quan tâm nhất, vậy những lý do gì khiến các nhà đầu tư lại chọn nơi đây. Cùng chúng tôi tìm hiểu thêm và nghiên cứu thị trường nơi đây. Tôi tin chắc rằng nếu bạn đang có nhu cầu về dat nen quan 9 không nên bỏ qua bài viết sau.

Thời gian gần đây, cùng với cơn sốt đất lan nhanh trên toàn quốc. Khu vực Khu Đông HCM, đặc biệt là Quận 9 đã có đến 3 lần “lên cơn ngáo đất”. Gần nhất là đầu tháng 03/2018 cho đến hết 04/2018. Trong 2 tháng đó đất nền quận 9 đã thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn 30-50% so với thời điểm 12/2017. Những khu vực xa như Long Phước, suốt thời gian 12 tháng trước ít giao dịch, giá không tăng, thậm chí là có phần giảm nhẹ thì trong 2 tháng này giá tăng nhanh và giao dịch dữ dội. Các khu vực Nguyễn Xiển, Phước Thiện, thông tin về dự án Vincity được rỉ rả tựa như mồi lửa để giá có thể bùng nổ. Mặt tiền Làng Tăng Phú từ 60tr/m2 đã lên 80tr/m2. Khu vực Hoàng Hữu Nam, bến xe miền Đông, có đội lái gốc Bắc đánh nhanh, mạnh, gom hàng lộ liễu liên lục nâng giá theo tiến độ hoàn thành của bệnh viên Ung Bứu Q9. Khu vực Bưng Ông Thoàn Phú Hữu đoạn gần nhà máy Samsung giá từ 21-25tr/ m2 trước Tết, đến tháng 4/2018 giá đã lên 31-35tr/m2 cho đường nội khu 8m. Tương tự như vậy với khu vực cầu Xây Dựng, giáp ranh Quận 2.

Đến lúc này (thời điểm đầu 05/2018), tìm một lô đất thổ cư, quy hoạch KDC ở Q9 giá dưới 1 tỷ gần như vô phương. Một số hộ gia đình có nhu cầu định cư tìm đất trong thời điểm này cảm giác như bất lực, nhiều người than trời “rút không kịp” (là rút tiền không kịp để đua với dân đầu cơ). Việc tăng quá nhanh tạo ra một nghịch lý khi so sánh giá giữa đất nền phân lô tự do và nhà đất trong khu Compound cùng khu vực. Chính bản thân người viết sau khi rút khỏi thị trường Phú Quốc, quay về Quận 9, đầu tháng 4, đưa một số bạn bè đi khảo sát cũng thấy bất ngờ, và “nhợn tay” mà đứng ngoài bỏ lỡ nhịp sóng: Lẽ nào lại vào hàng những sản phẩm mà chính mình đã bán ra vài tháng trước với giá cao hơn 10-15%?

Vì sao như vậy?

Quận 9 có nhiều cơ sở và tiềm năng để tăng giá. Bên cạnh những yếu tố về hạ tầng và các tiện ích đang được triển khai và dần hoàn thiện: bệnh viện Ung bứu, tuyến Metro, đường vành đai 3, ĐH Luật, ĐH Fulbright, KCN cao, tổ hợp nhà máy Samsung… còn có các thông tin được rỉ rả về thành phố Khu Đông, Khu đô thị thông minh, Khu đô thị Vincity… đều tác động “đánh lên” cho bất động sản tại khu vực này từ 2014. Tuy nhiên những yếu tố này dường như đã phản ánh vào giá. Vậy lý giải như nào cho đợt tăng giá nhanh và mạnh trong đầu năm 2018?

Sau khi QĐ 60 được đi vào thực hiện trong đó có quy định “đất dân cư xây dựng mới không được tách thửa” thì quỹ đất có thể phân lô bán nền ở Quận 9 và nhiều khu vực khác của HCM gần như cạn kiệt. Quan sát các tay to về đất nền phân lô ở Quận 9 sẽ thấy đang có sự dịch chuyển đồng loạt. Đứng đầu là V.N. chuyển sang Bình Dương, Bắc Ninh. C.L. ra Phú Quốc, T.D. thoát xác thành S.B. chuyển sang thị trường Đồng Nai và Bình Thuận, H.K., A.P, V.X. và nhiều “ít to” khác… sau khi vướng pháp lý, không binh được đành phải “nhả xương” rời bỏ Quận 9 - một thời màu mỡ để về Cà Mau, Trảng Bom, Vũng Tàu... Nếu có, chỉ còn T.H. là đủ sức bám trụ Q9 nhờ quỹ đất tích lũy và mối quan hệ sâu rộng với chính quyền địa phương. Hiện tượng khan hiếm nguồn cung khiến cho hành động mua hàng trở nên quyết liệt hơn. Đặc biệt là sau 2017, nhiều tài khoản của dân đầu tư được nhân “bằng lần” nhờ vào chứng khoán và tiền ảo, thì việc chuyển dịch kênh đầu tư (và trú ẩn) vào BĐS cũng càng mạnh bạo. Sau vụ cháy chung cư Carina, điệp khúc “nổi lửa lên đi” liên tục được báo chí truyền thông định hướng, đất nền càng có cớ tăng nhanh. Thiệt thòi nhất có lẽ vẫn là những người ngoài ngành, muốn tìm đất định cư. Là những đối tượng ít kinh nghiệm nhất, phản xạ chậm nhất, ít thời gian tìm hiểu nhất và cuối cùng, họ thường phải mua với giá cao nhất! (mà chưa chắc chuẩn pháp lý)

đất nền quận 9

Tuy nhiên, đó cũng chỉ là dựa trên kết quả để đưa ra lý do. Thị trường luôn có lý lẽ riêng của nó, nhất là thị trường đất nền, vốn phụ thuộc quá nhiều vào chính sách hành chính, đôi khi can thiệp một cách thô bạo của cơ quan có thẩm quyền. Nếu không phải là tay to có thể lobby chính sách thì ngay cả dân chơi chuyên nghiệp cũng chẳng biết được các thầy sẽ chia cho mình quân bài nào. Dự đoán chỉ là một phần của cuộc chơi, phần còn lại - quan trọng hơn - là cách bạn ứng xử với xu thế thị trường. Khác với 2007, nhà đầu tư thứ cấp đã khôn ngoan và nhiều kinh nghiệm hơn, lượng tiền mặt nhiều và ít dùng đòn bẩy hơn. Thế nên dù đã lặng sóng, nhưng việc bán tháo sẽ khó xảy ra, đất nền Q9 nói riêng và TP.HCM nói chung tuy dư địa tăng trong ngắn hạn không còn nhưng nói giảm giá đồng loạt là ít có cơ sở.

Thường thì qua đỉnh mới biết đó là đỉnh, và cũng chưa ai dám chắc đất nền Q9 đã đạt đỉnh. Lúc này đối với dân đầu tư chuyên nghiệp, Quận 9 như một miếng “gân gà”, nhai thì dai mà bỏ thì tiếc. Nhưng đối với người dân mua để ở hoặc nhà đầu tư dài hạn thì khác. Có một điều mà tôi có thể chắc chắn rằng: Ngay lúc này, tại Q9, nếu cần định cư hay đầu tư dài hạn, BẠN CÓ QUYỀN CHỌN LỰA! Với việc thắt chặt tín dụng sắp tới và sự tăng giá quá nhanh trước đây, thị trường cần một chút điều chỉnh. Đồng thời, cùng với chu kỳ của ngành, khi những cơn mưa đầu tiên đổ xuống, cả thành phố bì bõm trong nước, dân môi giới BĐS bắt đầu hòa chung nhịp điệu với dân broker chứng khoán “Sell in May, and go away!”. Thật vậy, mùa mưa bắt đầu, mọi giao dịch liên quan đến đất nền đều chậm lại, dân trong nghề nói với nhau “đợi qua tháng cô hồn coi sao” là lúc mà chúng ta (ở giai đoạn này, cho tôi về phe các bạn được chứ?), những người tìm đất để ở, để tích lũy có thể chậm rãi xem xét tìm lô đất tốt. Không cớ gì phải vội vã khi người bán đang nhiều hơn người mua.

Vì rất nhiều bạn quan tâm nhắn hỏi, trong đó có nhiều người tỏ ra nóng vội nên tôi xin gửi vài nguyên tắc đầu tư dài hạn đất nền (hoặc định cư) cho các bạn không chuyên như sau:

• Xác định rõ mục đích và số vốn mình sẽ sử dụng: tích lũy tài sản, đầu tư dài hạn chờ giá lên, xây nhà trọ tạo dòng tiền, xây ở… việc này sẽ giúp bạn khoanh vùng khu vực cần mua. Bạn biết rồi đó, BĐS có câu: “Location, Location and Location!”

• Pháp lý chuẩn: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở, không có tranh chấp, cầm cố dân xã hội (mùa WC đến rồi), không chồng lấn ranh đất với các lô liền kề, không vướng quy hoạch, lộ giới… tránh mua bằng hợp đồng góp vốn hoặc mua trên giấy. (lần sau, tôi sẽ chi tiết 2 vụ việc tranh chấp quyền lợi mà tôi là người trực tiếp tham gia: một do nhà kề bên xây chồng ranh, một do người bán không thể tách thửa sang tên)

• Chọn Khu vực có tiện ích và dân cư: tránh việc mua một mảnh đất ở nơi đồng không mông quạnh, xây nhà trọ cũng không ai ở, trồng rau cũng chẳng đủ thời gian đến mà chăm

• Chọn Khu vực còn dư địa tăng: sẽ có khu đô thị mới, trường học bệnh viện đang xây, dân cư đang chuyển về, hạ tầng triển khai trong trung hạn…

• Dẫu đủ tiền mặt cũng nên vay một ít. Việc tham gia của ngân hàng vào giao dịch BĐS rất có lợi cho người mua. Tỉ lệ vay an toàn nên dưới 50% (mặc dầu tôi vẫn thường xuyên dùng 100% vốn vay để lướt sóng, nhưng đừng theo một gã đánh bạc). Đồng thời qua việc vay bạn sẽ hiểu được “lịch sử tín dụng” quan trọng như thế nào với dân kinh doanh.

• Có phương pháp định giá và tìm được lô đất giá tốt hơn thị trường. Ngoài các yếu tố trọng yếu như pháp lý, vị trị thì các yếu tố khác để cấu thành giá trị của một lô đất như: ngập nước, hướng, cột điện, ống cống trước nhà, hình dáng không cân đối, ngõ cụt, tóp hậu, phạm vị an toàn lưới điện, hành lang bảo vệ kênh rạch, đối diện nghĩa trang,… đều có phương pháp định giá và tỉ lệ tăng giảm chi tiết

• Khu vực mà mình thông thạo nhất, thở chung với hơi thở thị trường, dù tỉ suất lợi nhuận có thấp hơn vẫn là nơi đáng đầu tư nhất. Tránh mua quá xa, thằng nhà bên xây chồng lấn cũng không biết, giá đất tăng giảm cũng không hay

• Chậm rãi, chuẩn bị kỹ lưỡng, mua một lần và nắm giữ lô đất đẹp, luôn tốt hơn giao dịch nhiều lần với nhiều lô đất khác nhau. Tin tôi đi, trong BĐS “chốt lời chưa hẳn là hạnh phúc” . Đã có người loay hoay vài năm, nắm cục tiền to, quay về không mua được lô đất cũ.

• Nắm vững những yếu tố trên sẽ giữ được tính chủ động và giúp BĐS đạt tính thanh khoản khi thị trường có biến động xấu, hoặc cần chuyển đổi tài sản thành tiền mặt. Vì thực tế là với nhà đầu tư dài hạn thì giữ tiền quan trọng hơn kiếm tiền.

Cuối cùng, bạn cần một người cố vấn thông thạo địa bàn cũng như có đầy đủ quan hệ với địa phương, nắm rõ thị trường khu vực giúp cho mình có lựa chọn thông minh nhất.

Xem thêm : https://homedy.com/ban-nha-rieng-quan-2-tp-ho-chi-minh

Tin liên quan

Không có nhận xét nào: